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通过这样的方式自救

2020-08-17 15:30

“证照齐全的开发商,谁知道说跑就跑了。”2004年,张宁看到了由海南鑫马实业开发有限公司(以下简称“海南鑫马公司”)开发的“鑫马综合楼”楼盘项目的售房广告,在到售楼部查看了这个楼盘的《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房产预售许可证》等相关文件后,他和海南鑫马实业开发有限公司签订了购房合同,以按揭方式买下了两套房子。

章晖告诉人民网记者,鑫马综合楼5400多平方米的建设用地登记在海南鑫马公司名下,但其中一半为城镇混合住宅用地,一半为工业用地,按照国家相关规定,工业用地要在办理一系列手续并缴纳相关费用转为住宅用地才能开发房地产,但海南鑫马公司就在没有办理任何手续、也未缴纳相关费用的情况下就开发建房,并将土地作为抵押,从工商银行海口国贸支行贷款1200万元(后归还100万元)。

海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室在2014年给鑫马综合楼业主的一份信访复函中称,“(鑫马综合楼)2004年取得房屋预售许可证后即全部销售完毕,随后鑫马公司法定代表人邱某因诈骗被公安机关通缉后一直潜逃在外,不知去向,鑫马公司也长期停业无人办公。”

2014年7月,海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室明确答复章晖等鑫马综合楼业主称,根据《海口市人民政府关于解决办理房产证历史遗留问题的若干意见》,该办处理的是2006年12月31日前竣工交付使用的房屋的办理房产证历史遗留问题,而鑫马综合楼为2013年竣工,不存在历史遗留政策处理范围之内。但“为帮助广大业主解决实际问题及考虑到维稳,我办已于2014年7月初向市政府请示建议将该项目纳入参照历史遗留问题政策范围进行解决,目前市政府正在研究处理中”。

不过,对于鑫马综合楼业主凑钱续建自救的做法,主管部门并不认可。海口市住房和城乡建设局2010年3月的一份复函表示,“该项目的续建主体变更应依法进行。目前,国家尚无法律、法规对此种情况下业主能否续建作出规定”,但“如需续建该项目,应有现状项目的施工报建手续,并明确产权单位(人),具备以上两个条件后方可按基本建设程序申报施工许可”。

但相对于鑫马综合楼续建完工后的竣工验收问题,章晖他们还有一个最大的隐忧,那就是这栋楼的土地使用权问题一直悬而未决。

楼建完了,这并不意味着他们就可以安心入住,由于大楼用地问题悬而未决,因此从一定意义上来说,他们购买的房子如同“空中楼阁”,为争取到这栋大楼的土地使用权,他们还有漫长的路要走。

虽然没有得到政府部门的支持,但鑫马综合楼的业主还是决定续建自救,因为他们实在不想再一边看着自己用血汗钱购买的楼盘继续烂下去,一边还要承担沉重的还贷压力。按照业主大会的决议,在几经周折后,海南龙易晖公司在2012年2月和一家施工企业就鑫马综合楼的续建事宜签订了《建筑装饰施工合同》及协议书。

在有关部门碰壁之后,章晖希望能够把鑫马综合楼作为历史遗留问题来解决,但这条路同样难以走通。

“我们购买的楼盘烂尾了,房子住不进去,却还必须按时归还银行的按揭款。”此后数年,是张宁等鑫马综合楼业主最为郁闷的时光。张宁说,他每次路过突兀的矗立在一栋栋完工楼房之间的鑫马综合楼时,心情都特别的难受,“觉得自己特别的倒霉。”

时间转眼到了2010年,这一年年初,一则有关内地购房者拟集资成立公司买地开发楼盘的新闻启发了有经营企业经验的章晖,“我就想我们这些业主是不是也集中起来成立一家公司,通过这样的方式自救。”之后,章晖先是找到了和自己一样倒霉的几名业主,然后又通过他们找到了更多的业主,将自己的想法说给他们听。

“如果这是一个正常开发的楼盘,我们谁愿意走那么多弯路来当这样的"全国首例"?”11月23日下午,海口市南沙路,张宁(化名)看着暮色里的鑫马综合楼,一脸的无奈。2004年,他以每平米4000元左右的价格,买下了这栋大楼里的两套房子,但其后不久开发商便卷款跑路,他的噩梦也随之开始。在经过多年无奈的等待仍无进展之后,他联合其他业主一起成立了一家公司,凑钱将这座11层高的大楼续建完工。由于没有查到国内类似情况,业主认为,大家凑钱搞烂尾楼这件事,可谓全国首例。

但就在签完合同办完付款手续、等着开发商将房屋交付给自己以装修入住时,一个让张宁“震惊得头皮发麻”的消息在2005年年初传来:海南鑫马实业开发法人代表邱某“失联”了,留给张宁等业主的是人去楼空的办公室和售楼部。

2010年4月,由于海南鑫马公司没有履约还款,鑫马综合楼5400多平方米的土地被海口市中级人民法院按328万元的价格裁定抵债给了工商银行海口国贸支行。2011年12月,工商银行海口国贸支行委托海南一家拍卖公司拍卖上述土地,自然人王某以412万多元的价格竞得。随后,工行方面及王某向海口市国土部门申请将上述土地过户至王某名下。但因“违背了土地使用权主体和地上房屋所有人主体必须一致的法律规定”而被拒绝,海口国土部门同时发函给海口中院,建议该院对相关裁定进行纠正。

在经过诉讼维护了自己权益后,面对仍是烂尾楼的鑫马综合楼,大部分业主都一筹莫展,不知道该怎么办。因而章晖这一“自救”的办法自然得到了很多人的认同。在召集40多名业主开了几次会之后,2010年3月15日,由鑫马综合楼41位业主共同出资的“海南龙易晖实业有限公司”(以下简称“海南龙易晖公司”)经工商部门批准成立,章晖被推选为这家公司的法人代表。

2013年,在烂尾了多年之后,鑫马综合楼终于续建完工。由于目前尚未验收结算,还无法知道鑫马综合楼的续建要花多少钱,但根据海南龙易晖公司和施工企业签订的合同,决算金额至少在1000万元以上。

直到今天,张宁等业主也说不清楚海南鑫马公司法人代表邱某到底去了哪里,如今身在何方,当时卷走了多少钱;唯一可以确信的是,他把一栋主体接近完工的烂尾楼和一个谁也不愿意接手的烂摊子留给了购房的业主、放贷的银行和被指监管失职的有关政府部门。

但续建完工并不意味着万事大吉,更让业主们头疼的事情还在后面。2013年8月起,海南龙易晖公司先后向海口市消防支队等多个部门提出办理鑫马综合楼竣工验收手续的申请,但均被拒绝,理由是缺少建设规划许可证明等相关文件,而且海南龙易晖公司作为续建主体也存在障碍。

有朋友跟章晖开玩笑说,开发商跑路后,业主自己凑钱成立公司续建楼盘这样的事情,据说不仅是海南首例,就是在全国可能也是首例。但章晖苦笑着对人民网记者说,他们这些业主实在不想要这样的首例:“如果当年买的不是这个楼盘,我们哪里会愿意经历这样的苦逼折腾?”

在鑫马综合楼买房的还有章晖,尽管是一次性付款,没有归还银行贷款的压力,但为着自己多年无法交付的房子,他也头疼。

此时,鑫马综合楼的每一位业主都已经为自己的房子打过官司了,要么是为了防止自己的房子被一房多卖而提起的确权诉讼或仲裁,要么是从通过法院委托拍卖竞得的房产需要裁定过户。“没有一个业主没打过官司,没有一套房子没打过官司。”章晖说。

这一答复多少给了章晖他们一些希望:“只要政府真正重视,就没有解决不了的问题。”

按照一份鑫马综合楼业主大会会议纪要的说法,海南龙易晖公司“是鑫马综合楼全体业主为解决该楼续建事宜而成立的公司,每位业主均为该公司实际股东,公司的债权债务、法律责任和税费均由全体业主共同承担。续建工程结束、业主取得房屋产权证(后),该公司完成使命,经清算后注销。”“全体业主授权海南龙易晖实业有限公司代表业主办理鑫马综合楼的通水通电事宜;授权该公司向政府相关部门提出办理本项目规划报建、装饰装修、房产证、土地使用权证、减免税费等事宜”,“续建资金由全体业主按照所购房屋的建筑面积(合同面积)均摊”。

章晖说,这几年,鑫马综合楼的业主为了续建这栋烂尾楼和办理相关手续奔波于海口市多个政府部门之间,但时至今日仍无太大进展,而且他们几乎已经筋疲力尽,“都快崩溃了”。

“也就是说,我们虽然买了房子,但原本应该属于我们的土地却被抵押给了银行,最终又被法院判给银行抵债了,结果银行又把土地通过拍卖方式卖给了案外人,于是我们的房子就成了"空中楼阁"。”章晖说,鑫马综合楼业主要想要回属于自己的土地使用权,还有相当漫长的路要走。值得庆幸的是,经过他们的不断申诉,法院已经同意重新审查工行海口国贸支行和海南鑫马公司借款合同纠纷案并就此召开了听证会,这让他们看到了问题解决的一线曙光。

一份出自海口市中级人民法院的审判文书显示,此时的鑫马综合楼“房产已经在海口市房产管理局全部办理了备案登记手续,出现了一房多卖、低价套现、假预售登记等情况”,同时海南鑫马实业开发有限公司“经营状况严重恶化,因债权债务纠纷涉及多起重大诉讼,偿还能力出现问题,且被告(即海南鑫马公司)法定代表人也已失踪”。2014年9月,海南鑫马公司因“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”被法院列入全国失信被执行人名单。